Contractul de închiriere: obligațiile proprietarului

Obligațiile proprietarului dintr-un contract de închiriere sunt fixate direct de Codul civil și se aplică chiar dacă nu apar scrise în contract: să predea locuința în stare bună de folosință, să o mențină așa pe toată durata închirierii și să îți asigure folosința liniștită și utilă. La acestea se adaugă reparațiile mari, garanția pentru vicii, respectarea preavizului și, pe partea fiscală, înregistrarea contractului la ANAF în cel mult 30 de zile.

Pe scurt

Art. 1786 Cod civil: proprietarul predă bunul, îl menține în stare de folosință și îți asigură folosința liniștită, „chiar fără vreo stipulație expresă”.
Reparațiile necesare pentru folosința normală sunt ale proprietarului; reparațiile locative, din uzul obișnuit, sunt ale chiriașului (art. 1788, art. 1802).
Dacă proprietarul, deși anunțat, nu se apucă de reparații, le poți face tu și îi ceri banii plus dobânzi (art. 1788 alin. 3).
Proprietarul nu poate rupe un contract pe durată nedeterminată fără preaviz: minimum 60 de zile dacă chiria se plătește lunar (art. 1824).
Evacuarea chiriașului se face, ca regulă, doar în baza unei hotărâri judecătorești (art. 1831).
Contractul se înregistrează la ANAF în cel mult 30 de zile de la semnare sau de la modificare (art. 83 alin. 6 Cod fiscal).

Ce spune legea despre obligațiile proprietarului?

Regulile de bază sunt în Codul civil (Legea nr. 287/2009), la capitolul despre locațiune, art. 1777–1835, iar pentru locuințe există reguli speciale, care protejează chiriașul, la art. 1824–1835. Textul consolidat îl găsești pe portalul legislativ al Ministerului Justiției, legislatie.just.ro.

Important: multe dintre aceste obligații există indiferent ce scrie în contract. Unele clauze care îl avantajează vădit pe proprietar sunt chiar „considerate nescrise”, adică nu produc efecte (art. 1826).

Obligația proprietarului	Temei legal	Ce înseamnă concret
Predarea locuinței	art. 1786 lit. a), art. 1787	Predă bunul „împreună cu toate accesoriile sale”, în stare de utilizare: chei, instalații funcționale, dotările promise.
Menținerea în stare de folosință	art. 1786 lit. b), art. 1788	Face reparațiile necesare pe toată durata contractului (centrală, țevi, acoperiș, instalație electrică).
Folosința liniștită și utilă	art. 1786 lit. c), art. 1789	Se abține de la orice fapt care îți împiedică sau îți stânjenește folosința.
Garanția contra viciilor	art. 1790	Răspunde pentru defectele care împiedică sau micșorează folosirea, chiar dacă nu le-a cunoscut.
Respectarea preavizului	art. 1824, art. 1825	Nu te poate scoate din locuință de pe o zi pe alta.
Înregistrarea fiscală	art. 83 alin. (6) Cod fiscal	Depune cererea de înregistrare a contractului la ANAF în cel mult 30 de zile.

Cine plătește reparațiile: proprietarul sau chiriașul?

Proprietarul plătește reparațiile necesare ca locuința să rămână folosibilă, iar chiriașul plătește reparațiile mărunte care rezultă din folosința obișnuită. Art. 1788 alin. (1) îl obligă pe locator să facă „toate reparațiile care sunt necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare”, iar art. 1802 pune în sarcina chiriașului, „în lipsă de stipulație contrară”, reparațiile de întreținere curentă.

Exemple orientative

De regulă ale proprietarului: centrala termică defectă din uzură, o țeavă spartă în perete, infiltrații din acoperiș, instalația electrică veche care cade.
De regulă ale chiriașului: un bec ars, o garnitură de robinet, desfundarea unei scurgeri înfundate din folosire, o clanță ruptă.

Granița nu e mereu clară, așa că merită scris în contract cine răspunde pentru electrocasnice și centrală. Atenție însă: contractul nu te poate obliga să plătești în avans sume pentru reparații locative stabilite „exclusiv de locator”; o asemenea clauză e considerată nescrisă (art. 1826 lit. c).

Ce faci dacă proprietarul nu repară?

Îl anunți de îndată, iar dacă nu începe reparațiile, le poți face tu și îi ceri înapoi banii, cu dobândă. Ordinea contează, pentru că și tu ai o obligație: art. 1801 te obligă să îi notifici „de îndată” proprietarului nevoia reparațiilor, altfel poți răspunde tu pentru pagubele agravate.

Notifică în scris. Mesaj pe e-mail sau pe o aplicație de mesagerie, cu fotografii și data apariției problemei. Păstrează dovada trimiterii.
Dă-i un termen rezonabil. Legea spune că proprietarul trebuie să înceapă „de îndată” măsurile necesare (art. 1788 alin. 3).
Repară tu, dacă el nu reacționează. Păstrează factura și bonurile. Proprietarul îți datorează sumele avansate plus dobânzi de la data cheltuielii.
În caz de urgență (inundație, scurgere de gaz), poți începe reparația și îl anunți imediat după; dobânzile curg atunci de la data înștiințării (art. 1788 alin. 4).
Evită compensarea „din oficiu”. Nu reține pur și simplu chiria fără o înțelegere scrisă: riști să fii tu cel considerat în întârziere.

Exemplu: centrala se strică în noiembrie, iar proprietarul nu răspunde trei zile la mesaje. Chiriașul îi trimite o notificare scrisă, cheamă un service autorizat și păstrează factura. Pe baza art. 1788 alin. (3), poate cere ulterior suma plătită, plus dobânzi, de preferință printr-un acord scris de scădere din chiria lunii următoare.

Dacă reparațiile durează, plătești chiria întreagă?

Nu neapărat. Reparațiile urgente trebuie suportate de chiriaș, dar dacă durează mai mult de 10 zile, chiria se reduce proporțional cu timpul și cu partea de locuință de care ai fost lipsit (art. 1803 alin. 2). Dacă lucrările fac locuința de nefolosit, poți rezilia contractul (art. 1803 alin. 3).

Poate proprietarul să intre în locuință când vrea?

Nu. Obligația de folosință liniștită (art. 1789) îl obligă să se abțină de la orice faptă care îți „împiedică, diminuează sau stânjenește” folosința. Totuși, art. 1804 îi dă dreptul să verifice locuința „la intervale de timp rezonabile” și să o arate unor posibili cumpărători sau viitori chiriași, fără să te stânjenească nejustificat.

În practică, o clauză care prevede vizite anunțate cu câteva zile înainte, la ore convenite, rezolvă majoritatea conflictelor. Schimbarea yalei, oprirea utilităților sau scoaterea lucrurilor tale pentru a te forța să pleci încalcă grav aceste obligații.

Cu ce preaviz te poate da afară proprietarul?

Depinde de tipul contractului. La contractul pe durată nedeterminată, proprietarul te poate notifica cu un preaviz de minimum 60 de zile dacă chiria se plătește lunar sau la intervale mai mari, respectiv 15 zile dacă intervalul de plată e mai scurt de o lună (art. 1824 alin. 2).

La contractul pe durată determinată, proprietarul nu îl poate denunța unilateral decât dacă în contract s-a prevăzut că o poate face pentru nevoile locative proprii sau ale familiei, tot cu preavizul de la art. 1824 (art. 1825 alin. 2). Tu, ca chiriaș, poți denunța contractul pe durată determinată cu un preaviz de cel puțin 60 de zile, iar orice clauză contrară e nescrisă (art. 1825 alin. 1).

Dacă rămâi în locuință după încetarea contractului, evacuarea se face, ca regulă, în baza unei hotărâri judecătorești (art. 1831), iar chiria se datorează până la eliberarea efectivă.

Ce se întâmplă dacă proprietarul vinde locuința?

Contractul tău poate rămâne valabil față de noul proprietar, dar numai dacă e făcut opozabil. Pentru imobilele înscrise în cartea funciară, locațiunea trebuie să fie notată în cartea funciară; pentru cele neînscrise, contează ca data certă a contractului să fie anterioară vânzării (art. 1811). Dacă stai pe termen lung, notarea contractului în cartea funciară e o protecție reală.

Ce obligații fiscale are proprietarul?

Proprietarul persoană fizică trebuie să înregistreze contractul și orice modificare a lui la ANAF „în termen de cel mult 30 de zile de la încheierea/producerea modificării”, potrivit art. 83 alin. (6) din Codul fiscal și procedurii din OPANAF nr. 114/2019, modificat prin OPANAF nr. 161/2025. Detaliile sunt în informarea ANAF privind înregistrarea contractelor de locațiune.

Veniturile se declară apoi prin Declarația unică (formularul 212), până la 25 mai a anului următor. Conform materialului informativ ANAF din august 2025, impozitul este de 10% din venitul net, calculat după o deducere forfetară de 20%; verifică pe site-ul ANAF dacă regulile s-au schimbat înainte de depunere.

Înregistrarea te ajută și pe tine, ca proprietar: contractul sub semnătură privată înregistrat la organele fiscale sau cel autentic notarial este titlu executoriu pentru plata chiriei (art. 1798 Cod civil), deci poți merge direct la executor, fără proces.

Greșeli frecvente ale proprietarilor

Contract verbal sau nesemnat, fără proces-verbal de predare cu fotografii și indexurile contoarelor.
Clauze care obligă chiriașul să încheie asigurare la un asigurător impus de proprietar (nescrise, art. 1826 lit. a).
Reducerea unilaterală a dotărilor promise, fără compensație (nescrisă, art. 1826 lit. d).
Vizite neanunțate sau oprirea utilităților pentru a grăbi plecarea chiriașului.
Neînregistrarea contractului la ANAF, cu pierderea caracterului de titlu executoriu.
Ignorarea viciilor ascunse: garanția funcționează „chiar dacă nu le-a cunoscut” proprietarul (art. 1790).

Când ai nevoie de un avocat?

Merită o consultanță când proprietarul refuză reparații importante, când vrei să reziliezi pentru neexecutare (art. 1817), când primești o notificare de evacuare sau când contractul are clauze neclare despre garanție și reparații. Un avocat poate verifica și contractul înainte de semnare, ceea ce e mult mai ieftin decât un litigiu. Pentru alte probleme de proprietate și vecinătate vezi și pagina de drept civil, iar înainte de discuție poți citi cum te pregătești pentru consultanța online.

Informațiile din acest articol au caracter general și nu înlocuiesc consultanța unui avocat pe situația ta concretă.

Întrebări frecvente

Proprietarul poate mări chiria în timpul contractului?

Doar dacă contractul prevede o clauză de ajustare sau dacă tu accepți, printr-un act adițional. Prețul e un element esențial al contractului, iar o modificare unilaterală, fără bază contractuală, nu îți este opozabilă. Actul adițional trebuie înregistrat și el la ANAF în 30 de zile.

Cine plătește întreținerea și utilitățile?

De regulă, ce stabilește contractul. În blocuri, chiriașii sunt obligați să contribuie la cheltuielile cu iluminarea, încălzirea și curățenia părților comune (art. 1829 alin. 2). Notează în procesul-verbal de predare indexurile tuturor contoarelor.

Proprietarul îmi poate reține garanția la plecare?

Garanția nu e reglementată detaliat în Codul civil, așa că se aplică ce ați scris în contract. Poate reține sume doar pentru pagube reale sau datorii dovedite, nu pentru uzura normală. Un proces-verbal de predare-primire la intrare și la ieșire e cea mai bună dovadă.

Am drept de preferință dacă proprietarul vrea alt chiriaș?

Da, la încheierea unui nou contract ai drept de preferință „la condiții egale”, dacă ți-ai respectat obligațiile din contractul anterior (art. 1828). Practic, proprietarul trebuie să îți ofere ție oferta pe care ar accepta-o de la altcineva.

Ce fac dacă locuința îmi pune sănătatea în pericol?

Dacă imobilul, prin structură sau stare, este o primejdie gravă pentru sănătate (de exemplu mucegai extins, instalație de gaz periculoasă), poți rezilia contractul chiar dacă ai renunțat anterior la acest drept (art. 1827). Ai dreptul și la daune-interese dacă nu cunoșteai viciile la semnare.

Dacă vrei o verificare a contractului sau a situației tale, poți programa o consultanță juridică online la data și ora care îți convin.