Contractul de inchiriere sau de locatiune este tipul de contract prin care locatorul se obliga sa asigure celeilalte parti, locatarul, folosinta unui bun pentru o perioada anume de timp, in schimbul unui pret, pe care il denumim chirie.

Incheierea unui contract de inchiriere nu este obligatorie, dar este dezirabila. Multe persoane aleg sa inchirieze un apartament fara niciun tip de contract, pentru ca este mult mai comod si mult mai avantajos pentru proprietar. Insa, chiriasii ar trebui sa tina cont ca un contract de inchiriere bine realizat, ii poate scoate din multe incurcaturi nedorite, acelasi lucru fiind valabil si pentru proprietari, daca au de-a face cu persoane de neincredere.

O sa vedem ce trebuie sa contina un contract de inchiriere conform Legii 114/1996 si Noului Cod Civil, precum si alte aspecte legate de obligatiile proprietarului si ale chiriasului.

 

Cuprinsul contractului de inchiriere

Exista anumite aspecte obligatorii care ar trebui sa se regaseasca in fiecare contract de inchiriere, cum ar fi:

  • Adresa locuintei care face obiectul contractului de inchiriere;
  • Suprafata locativa si dotarile care sunt folosite in exclusivitatea si in comun;
  • Suprafata curtilor si a gradinilor care sunt folosite in exclusivitate si in comun;
  • Valoarea chirierei lunare, regulile pe baza carora se pot produce modificari ale chiriei;
  • Modul de plata al chiriei;
  • Suma platita ca avans in contul chiriei;
  • Locul si conditiile in care se realizeaza primirea si restituirea banilor;
  • Obligatiile proprietarului si ale chiriasului privind folosira si intretinerea spatiilor care fac obiectul contractului;
  • Inventarul obiectelor si al dotarilor aferente;
  • Data la care intra in vigoare contractul si durata pe care este incheiat;
  • Conditiile privind folosinta exclusiva si in comun a partilor aflata in coproprietate;
  • Specificarea persoanele care locuiesc impreuna cu titularul contractului;
  • Alte clauze convenite intre partile contractului.

 

Chiriasii trebuie sa fie atenti la clauzele care pot fi introduse in contractul de inchiriere, dar care sunt nule de drept:

  • Clauze privind obligativitatea chiriasului de a recunoaste sau de a plati in avans proprietarului sume cu titlul de reparatie, care ar trebui sa revina in sarcina proprietarului;
  • Clauze care prevad responsabilitatea colectiva a chiriasilor in situatiile in care se degradeaza elementele de constructii, instalatiile, obiectele si dotarile spatiilor comune;
  • Clauze care impun chiriasilor sa faca asigurari de daune;
  • Clauze care exonereaza proprietarul de obligatiile care ii revin potrivit legii;
  • Clauze care faciliteaza proprietarului obtinerea de venituri din nerespectarea clauzelor contractului de inchiriere.

Inainte de incheierea contractului de inchiriere, daca aveti dubii sau nelamuriri puteti apela la serviciul gratuit de consultanta juridica, pentru raspunsuri rapide venite din partea avocatilor acreditati.

 

Durata contract de inchiriere

In conditiile in care in contractul de inchiriere nu se specifica expres durata locatiunii, exista cateva prevederi legale in functie de care locatiunea se considera incheiata. Pe durata unui an, in cazul locuintelor care nu sunt mobilate sau spatiilor care servesc ca loc pentru desfasurarea activitatii unui profesionist. Pe durata pentru care s-a calculat chiria in ceea ce priveste bunurile mobile si apartamentele mobilate.

 

Obligatiile proprietarului

Proprietarul trebuie sa indeplineasca un set de obligatii conform prevederilor legale:

Predarea chiriasului a locuintei intr-o stare normala de folosinta;

Luarea de masuri atunci cand este cazul, pentru repararea si mentinerea in stare de siguranta in exploatare si de functionalitate a cladirii pe durata inchirierii locuintei;

Intretinerea a tot ce tine de structura de rezistenta a cladirii, elemente de constructie exterioare ale cladirii, curti, gradini, spatii comune din interiorul cladirii;

Intretinerea in conditii bune a instalatiilor comune proprii ale cladirii precum ascensor, hidrofor, instalatii alimentare de apa, de canalizare, instalatii de incalzire centrala, instalatii electrice, instalatii de gaze, etc.

“In cazul neindeplinirii de catre proprietar a obligatiilor care ii revin cu privire la intretinerea si repararea locuintei inchiriate, lucrarile pot fi executate de catre chiriasi in contul proprietarului, retinand contravaloarea acestora din chirie”, art. 30, Legea 114/1996.

 

Obligatiile chiriasului

Chiriasul trebuie sa indeplineasca un set de obligatii conform prevederilor legale:

Efectuarea lucrarilor de intretinere, reparatii sau inlocuiri ale diferitelor elemente ce tin de constructie sau de instalatii din folosinta exclusiva;

Repararea sau inlocuirea elementelor de constructii si de instalatii din folosinta comuna, daca acestea au fost utilizare necorespunzator. In cazul in care nu se poate spune cine a provocat stricaciunile, cheltuielile de reparatii sunt suportate de catre persoanele care folosesc in comun respectivele elemente si dotari;

Asigurarea curateniei si a igienizarii in interiorul locuintei si a partilor de folosinta comuna;

Predarea proprietarului a locuintei in stare normala de folosinta, dupa eliberarea acesteia.

 

In cazul in care va confruntati cu nerespectarea obligatiilor din contractului de inchiriere, indiferent ca sunteti in pozitia de proprietar sau de chirias, Advocat.ro va sta la dispozitie cu o echipa de avocati pregatiti pentru oferirea celor mai bune solutii la probleme dumneavoastra.

 

Efectele si garantia viciilor

Conform Noului Cod Civil, proprietarul este cele care garanteaza contra viciilor care impiedica sau micsoreaza folosirea imobilului, indiferent daca aceste vicii erau cunoscute de proprietar la incheierea contractului de inchiriere, fara sa se tina cont de existenta acestora in prealabil sau daca au aparut in timpul inchirierii.

In acelasi timp, proprietarul nu este raspunzator pentru viciile care erau aparente in momentul in care s-a incheiat contractul de inchiriere, pe care chiriasul nu le-a reclamat. Proprietarul poate fi tras la raspundere si obligat la despagubiri numai pentru prejudicii asupra vietii, sanatatii si integritatii chiriasului. “Daca locatorul nu inlatura viciile in cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scadere proportionala a chiriei. In cazul in care viciile sunt atat de grave incat, daca le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul in locatiune, el poate rezilia contractul, in conditiile legii”, art. 1.791, Noul Cod Civil.

 

Alte prevederi legale ale chiriei

Conform Legii 114/1996 in cuantumul chiriei trebuie sa fie incluse toate cheltuielile ce tin de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, recuperarea investiei, precum si un profit care va fi negociat intre parti, in acord cu durata chiriei stabilita prin lege. Exista un nivel maxim de chirie pentru locuintele care se afla in proprietatea statului, iar acestea sunt stabilite prin legi speciale, fiind diferit in functie de localitati si zone de consilii locale. Criteriile care stau la baza stabilirii nivelului maxim de chirie la stat tin cont si impozitele si taxele locale pentru respectivele terenuri pe care sa afla imobilele. “Titularii de contracte de inchiriere pot face intre ei schimb de locuinte, cu avizul autoritatii care a aprobat inchirierea sau, dupa caz, al proprietarului locuintei”, art. 33, Legea 114/1996.

Puteti descarca online modelul de contract de inchiriere realizat in conformitate cu prevederile legale in vigoare.

 

Rezilierea contractului de inchiriere

Contractul de inchiriere poate fi reziliat inainte de termenul stabilit de catre ambele parti, daca au loc anumite situatii. Chiriasul poate sa ceara rezilierea contractului, dar trebuie sa notifice acest lucru in termen de 60 de zile in prealabil. Proprietarul poate sa ceara rezilierea contractului in cazul in care chiriasul nu si-a platit chiria cel putin 3 luni la rand sau atunci cand chiriasul provoaca daune locuintei, cladirii in care se afla locuinta sau altor bunuri aferente.

Totodata se poate rezilia contractul de inchiriere atunci cand se constata si se dovedeste faptul ca chiriasul are un comportament care impiedica convietuirea sau folosirea normala a locuintei sau atunci cand chiriasul nu a respectat clauzele contractuale. Rezilierea contractului de inchiriere se mai poate realiza la cererea asociatiei de proprietari, in conditiile in care chiriasul nu si-a achitat obligatiile legate de cheltuielile comune timp de o perioada de 3 luni la rand.

Apelati la serviciile unui avocat drept civil pentru verificarea si redactarea contractului de inchiriere, solutionare de litigii si alte probleme ce pot surveni pe baza acestui contract.